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1. なぜ「不動産が多い遺産」は揉めるのか
相続財産が「自宅とわずかな預貯金」といった構成の場合、複数の相続人で均等に分けることは至難の業です。
主な問題点は以下の3点に集約されます。
⑴価値の「ものさし」が定まらない
不動産には、『固定資産税評価額』、『路線価』、『実勢価格（時価）』といった複数の評価基準があります。
- もらう側は「維持費がかかるから評価額（低め）で計算したい」と主張し、
- もらわない側は「今売ればもっと高いはずだ（時価）」と主張します。
この評価基準の不一致が、話し合いを平行線にさせます。
⑵物理的に「等分」できない
土地を強引に切り分ける（分筆をする）と、一つひとつの土地が狭くなったり、形が悪くなったりして、資産価値が大きく下落することがあります。また、建物は物理的に分けることができないため、「誰が住むか」「誰が所有するか」で対立してしまいます。
⑶感情的な不公平感
「長年親と同居して介護をしてきた長男」と、「外に出た次男」の間では、不動産に対する思い入れも貢献度も異なります。
法律上の「法定相続分」を杓子定規に当てはめようとすると、居住を継続したい側と、現金が欲しい側の利害が完全に対立してしまいます。
2. 紛争を解決するための「4つの分割手法」
こうした問題を解決するために、実務では主に以下の4つの方法が検討されます。
① 換価分割（売却して現金を分ける）
不動産を売却して現金化し、その現金を相続人で分ける方法です。
- メリット： 1円単位で公平に分けられるため、最も納得感が得られやすい。
- デメリット： 思い出の詰まった家を手放す必要がある。また、譲渡所得税などのコストが発生する。
② 代償分割（差額を現金で支払う）
特定の相続人が不動産をすべて相続し、その代わりに、他の相続人に対して「自分の持ち出し」で現金を支払う方法です。
- メリット： 特定の相続人が住み続けたり、資産を維持することができる
- デメリット： 不動産を継ぐ側に、相応のまとまった資金力が必要
③ 現物分割（土地を切り分ける）
一つの土地を二つ以上に分けて、それぞれを単独所有する方法です。
- メリット： 自分の土地として自由に使える
- デメリット： 土地が細分化されることで価値が下がる。建物がある場合は適用できない。
④ 共有分割（共同名義にする）
一つの不動産を、相続人全員で持ち合う方法です。
- 注意点： これは「最も避けるべき禁じ手」です。将来、売却やリフォームをしようにも全員の同意が必要になり、さらなる世代交代（二次相続）が発生すると、権利関係が複雑怪奇になり収拾がつかなくなります。
3. 「争族」を未然に防ぐ処方箋
トラブルを回避するためには、親が元気なうちに対策を講じておくことが不可欠です。
- 遺言書の作成： 「誰にどの不動産を渡すか」を明確に指定します。あわせて、なぜそのような分け方にしたのかという「理由（付言事項）」を書き添えることで、子供たちの感情的な納得感を引き出します。
- 生命保険の活用： 親が自分に保険をかけ、受取人を「不動産を継ぐ子供」に設定します。これにより、その子供は受け取った保険金を「代償金（他の兄弟に支払う現金）」として活用でき、スムーズな分割が可能になります。
- 生前の資産整理： 利用予定のない土地は生前に売却して現金化しておく、あるいは複数の相続人が分けやすいように小規模な物件に買い換えておくといった準備も有効です。
まとめ：客観的な視点を取り入れる
不動産相続は、一度こじれると親族間の絆を一生断ち切ってしまうほどの破壊力を持っています。当事者だけで話し合うと感情論になりやすいため、不動産鑑定士や弁護士、税理士といった専門家を交え、客観的な評価データをもとに協議を進めるのが賢明な判断です。
「うちは仲が良いから大丈夫」と思い込まず、早めに資産の棚卸しを始めることが円満な相続への第一歩となります。
遺産相続についてのお悩みなどありましたら、お気軽に柴山淳子税理士事務所にお問い合わせください。
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